Hannover – bedeutender Immobilienstandort in Nord-Deutschland

Hannover ist mit 535.000 Einwohnern die größte Stadt Niedersachsens, deutschlandweit liegt sie auf Rang 13. Das Bevölkerungswachstum ist mit rund 7 Prozent binnen zehn Jahren eher durchschnittlich ausgefallen. Hannover fungiert als Landeshauptstadt, Verwaltungszentrum und als herausragender Wirtschaftsstandort des Bundeslandes. Zugleich ist die Stadt das Zentrum der Metropolregion Hannover-Braunschweig-Göttingen-Wolfsburg. Zudem ist Hannover ein bedeutender Messestandort. lm Jahr 2000 fand hier die Weltausstellung EXPO statt. Der Wirtschaftsstandort profitiert von einer guten Verkehrsanbindung in Richtung Ost-West und Nord-Süd, sodass sich der Logistikbereich gut entwickeln konnte. Die lndustrie ist mit Maschinen- und Fahrzeugbau sowie deren Zulieferern vertreten. Bedeutsam sind auch Finanzdienstleistungen, vor allem Versicherungen. Hannover Rück und Talanx, die im MDAX beziehungsweise SDAX gelistet sind, haben hier ihren Hauptsitz. Mit dem Autozulieferer Continental verfügt Hannover auch über einen DAX-Konzern. Der Wissenschaftsbereich ist mit verschiedenen Forschungsinstituten und Hochschulen mit zusammen rund 46.000 Studenten gut vertreten. Darunter ist die Leibniz Universität mit über 29.000 Studenten die Größte. Die Arbeitslosenquote ist trotz des breit aufgestellten Arbeitsmarktes mit rund 8 Prozent relativ hoch, konnte in den zurückliegenden Jahren aber kontinuierlich sinken. Am gewerblichen lmmobilienmarkt zählt Hannover unterhalb der Top-7 zu den bedeutendsten deutschen Standorten mit einem für ein Oberzentrum hohen Mietniveau bei Büro- und Handelsimmobilien.

Hannover ist mit 46 Millionen Quadratmetern der größte Bürostandort unterhalb der Top-7. Mit einigem Abstand folgt Nürnberg mit 3,6 Millionen Quadratmetern vor Bonn und Essen mit jeweils etwas mehr als 3 Millionen Quadratmetern. Mit dem hohen Büroflächenbestand ist aber keineswegs ein Überangebot verbunden. Vielmehr hat sich die Leerstandsquote gegenüber 2012 halbiert und weist heute mit 3 Prozent ein sehr niedriges Niveau auf. Während die Bürofläche in den zurückliegenden zehn Jahren um lediglich 6 Prozent zugelegte, wuchs die Bürobeschäftigung um mehr als 10 Prozent. Zuletzt hat der Büroflächenneuzugang aber angezogen. 2017 und 2018 waren es zusammengenommen rund 110.000 Quadratmeter. Durch weitere große Neubauvorhaben wird der Büroflächenbestand in den kommenden Jahren ebenfalls etwas stärker zulegen. Das größte Projekt mit 44.000 Quadratmetern ist der Neubau der Zentrale von Continental. Auch die Bahn errichtet einen Neubau mit rund 25.000 Quadratmetern. Der Büroflächenumsatz konnte 2018 mit 110.000 Quadratmetern trotz eines starken ersten Halbjahres nicht an das hohe Vorjahresergebnis von 145.000 Quadratmetern anknüpfen. Große Abschlüsse wurden vom Land Niedersachsen mit 10.000 Quadratmetern und von der FinanzIT der Sparkassen-Gruppe mit 14.000 Quadratmetern getätigt. Trotz des geringeren Büroflächenumsatzes konnte die Spitzenmiete auf 15,30 Euro je Quadratmeter zulegen. Aufgrund der guten Flächennachfrage und des relativ knappen Flächenangebots könnte die Spitzenmiete im laufenden Jahren erneut etwas anziehen

Nicht nur auf dem Büromarkt, sondern auch im Einzelhandel ist Hannover gut positioniert. So konnte die Spitzenmiete bis 2017 auf knapp über 200 Euro je Quadratmeter steigen. Unterhalb der Top-Standorte ist lediglich Dortmund um etwa 10 Euro je Quadratmeter noch etwas teurer. Im Vergleich mit den betrachteten Oberzentren liegt die Spitzenmiete aber rund 50 Prozent über dem Durchschnitt von 134 Euro je Quadratmeter. Ein Erfolgsfaktor ist das fast 2 Millionen Menschen große Einzugsgebiet. Zudem muss der Einkaufsstandort Hannover praktisch keine Konkurrenz durch umliegende Städte fürchten. Gegen die Handelsagglomerationen im Umland kann sich die Innenstadt mit ihrer recht großen Verkaufsfläche gut behaupten. Mit 122 Punkten fällt die Zentralitätskennziffer gut aus. Die Kaufkraftkennziffer ist mit 101 Punkten allerdings nur durchschnittlich. Obwohl Hannover nicht zu den touristischen Höhepunkten in Deutschland zählt, wird mit 4.300 Übernachtungen auf 1.000 Einwohner ein respektabler Wert erzielt. Für die Attraktivität des Shopping-Standorts spricht das gute Angebot in der City mit den zentralen 1A-Lagen Bahnhofstraße/Niki-de-Saint-Phalle-Promenade, Georgstraße und Karmarschstraße. Letztere wurde vor wenigen Jahren durch das Kröpcke-Center spürbar aufgewertet. Ergänzt werden die 1A-Lagen von der innerstädtischen Ernst-August-Galerie mit 35.000 Quadratmetern Verkaufsfläche. Unter dem Strich verfügt die lnnenstadt über rund ein Drittel der gesamten Verkaufsfläche Hannovers. Dennoch sind die bei Retailern begehrten Verkaufsflächen in der City kaum verfügbar. Das schon sehr hohe Mietniveau dürfte sich trotz guter Nachfrage seitens der Retailer im laufenden Jahr aber nur knapp halten lassen. Wir erwarten einen leichten Rückgang auf 200 Euro je Quadratmeter.